マンション老朽化の壁を破る!?　法改正後のリスク回避とマンションの持続可能性を見極める3つの極意【2026年改正法を徹底解説】

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2025年5月、「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」が公布され、主要な規定が2026年4月1日に施行されます。

対象となる区分所有法等の改正の目的は、高経年マンションの増加や住人の高齢化による建物の安全性や集会決議の困難化などの課題を解消することです。改正法には、建て替え決議の緩和など、マンションの再生を円滑化するための仕組みが盛り込まれています。この記事では、2026年4月施行の改正法のポイントと、所有者や購入検討者が知っておくべき注意点を解説します。

1. 【最重要ポイント】建て替え・再生が現実になる!?「決議」の円滑化

マンション関係法改正の最も大きなポイントは、集会決議の円滑化です。多数決要件の緩和や決議の取り方の変更により、適正管理や再生の円滑化を後押しします。

1．建て替え決議の要件が緩和

現行制度では、マンションの建て替えには区分所有者の「5分の4」以上の賛成が必要ですが、改正法施行後は次の事由が認められるマンションに限り「4分の3」以上の賛成で決議できるようになります。

• 耐震性の不足
• 火災に対する安全性の不足
• 外壁等の剝落により周辺に危害を生ずるおそれ
• 給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ
• バリアフリー基準への不適合

建て替えが決議された場合に賃借人を退去させられるよう、金銭補償を前提として賃貸借契約を終了させる制度も新設されます。また、共用部の変更決議についても、基本的に多数決要件は「4分の3」ですが、共用部分の設置・保存の瑕疵（かし）により権利侵害のおそれがある場合、バリアフリー化のために必要な場合は「3分の2」に引き下げられます。

2．建て替え以外の再生の道も取りやすくなる

現行法では、マンションの取り壊しや一括売却、一棟リノベーション、一棟コンバージョン（商業施設やホテルへの転用）には住人すべての同意が必要なため、事実上困難と言わざるを得ませんが、改正後は多数決による決議が可能になります。

多数決要件は原則「5分の4」ですが、耐震性不足などの場合は「4分の3」に緩和されます。これにより、建て替え以外の再生の道（出口戦略）が取りやすくなると言えるでしょう。建物の解体には一定の費用がかかるため、土地と建物を一体で売却できるようになったことは多くのマンションにとって朗報です。

また、団地内の一部建物の取り壊しや敷地の分割も可能になるため、大規模団地の一部の建物だけが老朽化している場合などにも対応しやすくなります。

図1：建て替え以外の再生

3．「出席者」の多数決でOK、集会決議が円滑に

現行法では、決議は「全区分所有者」の多数決によって決まるものとされているため、欠席者も含めて議決しなければなりません。しかし、マンションのすべての住人が管理に関心を持っているとは限らず、一定程度は総会や決議に参加しない住人も存在します。

決議に参加しない無関心な区分所有者の存在が円滑な決議を阻害している状況を鑑み、改正法では修繕などの決議は、建て替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き「出席者」の多数決によるものとしています。ただし、建て替え決議や一括売却などは、これまで通り全区分所有者を母数とした多数決が必要です。

また、近年は所在不明の所有者の存在が円滑な決議を阻害するケースも増えていることから、改正法では、管理組合が裁判所に申し立てを行い、認定を受けることで、所在不明者を決議の母数から除外できる制度を創設しています。これにより、実体に基づいた決議が可能になりますが、組合側の独断で除外できるわけではない点に注意が必要です。

図2：出席者の多数決による普通決議の例

2. 建物の制限緩和や権利変更も容易に。地域と連携して取り組む

マンションの建て替えを円滑に進めるためには、決議要件の緩和だけでなく、合意形成がしやすい環境を整備することも求められます。区分所有者の負担軽減を目的に、改正法では高さ制限や権利効果の要件が緩和されます。また、地方公共団体の権限や民間団体との連携が強化され、マンションの適正管理や合意形成の円滑化が推進されます。

高さ制限の緩和でゆとりのある設計が可能に

現在も耐震性不足などのマンションの建て替えについては、特定行政庁の許可による容積率の特例制度が設けられているものの、容積率が緩和されたとしても高さ制限があれば容積を増やすことはできません。

そこで改正法では、現行の容積率の特例に加え、耐震性不足などのマンションの建て替えや更新をする場合、行政庁の許可によって高さ制限も緩和できる特例が追加されます。ゆとりある設計で事業の採算性が上がれば、より建て替えしやすくなります。

図3：高さ制限緩和のイメージ

隣接する土地や底地の権利者にも合意してもらいやすくなる

建築規制によって、既存の敷地だけでは十分な建築規模が確保できないケースも見られます。この場合、隣接地を取り込むという選択肢があるものの、隣接地の所有者が事業に協力するインセンティブが不足していることが課題となっています。

改正法では、隣接地の所有権を建て替えや再建後のマンションの区分所有権に権利変換できるようにします。また現在、底地の所有権は権利変換の対象になっていませんが、改正法では借地権・底地の権利変更も可能になります。これにより、借地権型マンションを所有権型マンションに移行できるようになります。

図4：隣接地・底地の取り込みイメージ

危険なマンションには地方公共団体が財産管理制度の申し立て

マンションの不適切管理は、マンションに住む人だけでなく、地域への悪影響を及ぼす可能性があります。現在も地方公共団体がマンション管理に関し、助言・指導・勧告ができる制度がありますが、改正法ではより能動的な働きかけができるよう、地方公共団体の権限が強化されます。

地方公共団体は、外壁の剥落などの危険な状態にあるマンションに対する報告徴収、助言指導・勧告、専門家のあっせん等に加え、改正法で創設される財産管理制度の申し立ても可能になります。なお、地方公共団体の権限強化については、すでに2025年11月に施行済みです。

図5：危険なマンションへの勧告等

地域全体でマンションの適正な管理に取り組む

自治体による財産管理の申し立てや、区分所有者の意向把握・合意形成支援等を行う民間団体の登録制度などは、先行して2025年11月からすでにスタートしています。地域全体で支援を行えるよう、行政と民間団体が連携し、地域全体で老朽化対策を支える公的なサポート体制は、すでに動き出しているのです。

図6：行政と民間団体との連携イメージ

3. 中古購入検討者・所有者が押さえておくべき3つのポイント

マンション関係法の改正によって“出口”が多様化することに加え、実現可能性が高くなります。しかし、依然として残る課題はあり、すべてのマンションの再生や売却が進むわけではありません。

改正後も「資金面」の課題は残る

2024年末時点のマンションストック総数は、約713.1万戸です。そのうち、築40年以上のマンションは約148万戸にのぼります。一方、マンションの建て替えの実績は2024年度末時点で、累計わずか323件、約2万6,000戸にとどまります。

高経年マンションが増えるなか、建て替えが進まない最大の要因は、資金面にあります。マンションを解体し、同じ規模のマンションを建てる場合、その費用は区分所有者が負担しなければなりません。負担金は1戸あたり数千万円にもおよぶこともあるため、建て替え決議の要件が緩和されたとしても議決は容易ではありません。

建て替えられるマンションは引き続き限定的

これまで建て替えが実施されてきたマンションの多くは、デベロッパーが参画して現行より大きなマンションを建築する「等価交換方式」を採用しています。ただ、現行より大きな建物に建て替えるには容積率がハードルとなります。

2014年に施行された改正マンション建替法により、一定の敷地面積を有し、市街地の環境の整備改善に資するなどの条件を満たし、特定行政庁の許可を得たマンションは容積率制限の緩和を受けられるようになりましたが、この要件の達成は決して容易ではありません。たとえば、世田谷区で同制度の活用で初めて容積率の緩和が認められたのは、改正から10年以上経った2025年7月のことです。

今回の法改正によって、高さ制限の緩和や隣地・底地所有者の建て替え後の所有権変更もできるようになります。しかし、昨今は建築費が著しく高騰しており、建て替えには相応の時間を要するため、資金面をクリアしても、高齢などを理由に仮住まいに転居することが難しい住人も一定数いるはずです。決議要件の緩和は建て替えのハードルの一部を下げるものにすぎず、改正後も建て替えができるマンションは一部に限られるものと推測されます。

図7：等価交換方式の仕組み

「立地」の優位性はさらに高まる

建て替えの決議要件の緩和は一部のマンションに限られ、改正後も資金面の課題が簡単には解決されないことから、建て替えが劇的に増えることはないと見られます。多くのマンションは、一括売却やコンバージョン、一棟リノベーションなどが現実的な選択肢になってくるでしょう。

ただし、これらの選択にも課題は残ります。それは「需要」です。好立地のマンションは敷地そのものに魅力があるため、土地活用や商業施設、ホテルなどへの転用の実現可能性が高くなります。一方、駅から離れたエリアや小規模なマンションは活用の幅が狭まるため、買い手がつかない可能性があります。結果、改正後も今と変わらず、長寿命化し続けるほかに選択肢がないかもしれません。

現在も資産性という観点において立地の優位性は高い傾向にありますが、法改正後はさらに「転用しやすいか」という視点で立地の優位性はさらに高まることになるでしょう。

4. 資産価値を決めるのは「管理の質」購入前に必ずチェックすべき2つの文書

どのような出口を選択したとしても、一定の間は適正に建物を維持・管理していかなければなりません。修繕計画の策定はもちろんのこと、定期的に大規模修繕工事を実施し、十分な修繕積立金を積み立てていかなければ、マンションの持続可能性は下がる一方です。

引き続き「管理」の重要性は高い

法改正により建て替え決議の要件が緩和され、建て替え以外の選択も取りやすくなるものの、すべての住人が管理に関心を持ち、同じ方向を向いて適正に維持・管理をしていかなければならない点はこれまでと同じです。むしろ選択肢が多様化したことで、ますます管理の重要性が高まるという見方もできます。

マンションの管理規約も、改正法に則ったものに改定する必要があります。時代の流れに沿った管理運営がなされているかは、マンションの管理状況を見極めるポイントの一つです。マンションを選ぶ段階だけでなく、購入後も積極的に管理に関わり、マンションの持続可能性を高めていく意識を持つことが大切です。

「長期修繕計画」と「議事録」で未来の資産価値を見極める

法改正によって「建て替え」や「売却」の決議ハードルが下がったとしても、その選択肢を選べるかどうかは、結局のところ「管理状態（お金と合意形成）」にかかっています。購入時には以下の「2つの文書」によって、マンションの管理状態や持続可能性をよく確認するようにしましょう。

1.「長期修繕計画」と修繕積立金の積立状況

どれだけ法制度が緩和されても、先立つもの、つまり資金がなければ建て替えも大規模リノベーションも実現できません。購入時には「長期修繕計画」が定期的に見直されているか、計画通りに「修繕積立金」が貯まっているかを確認しましょう。積立金が大幅に不足しているマンションは、将来的に法改正の恩恵を受けられない可能性が高くなります。

2.理事会の「議事録（直近1〜3年分） 」

今回の法改正では、決議要件が緩和される分、一部の強引な意見で方向性が決まってしまうリスクも抱えています。だからこそ、住人同士の話し合いが健全に行われているかが重要です。 不動産仲介会社の担当者を通じて「理事会議事録」の閲覧を依頼し、以下の点を確認しましょう。

• 修繕積立金の増額案が何度も否決されたり、先送りにされたりしていないか
• 特定の住人による過度な要求や、解決困難な近隣トラブルが長期化していないか
• 管理組合（理事会）が機能しているか

修繕回数や修繕積立金の額など、書面上の数字だけでなく、こうした「管理の質」を見極めることが、法改正後のマンション選びの必須条件となります。

法改正には「危険性」も

建て替えやその他の決議要件緩和は、今より容易に重要な決定ができるようになるということと同義です。マンションにとってよいことかもしれませんが、見方を変えれば「建て替えたくない」「売却したくない」といった住人の声が排除されやすくなるとも言えます。

最近は、大規模修繕工事の関係者が住人になりすまして理事会や委員会に出席し、住人の意思を操作しようとしたり、事業者間で談合が行われているという報道も見られます。決議要件が緩和されれば、建て替えや売却などによって利益が得られる事業者や一部の住人による決議の意図的な操作のリスクが高まる可能性があります。

法改正の裏にはこうしたリスクが含まれていることも十分に理解し、マンション管理に積極的に関わるとともに、住人同士のコミュニケーションを密にしておく重要性も高まります。

5. マンションは「築年数」より「未来の再生計画」で選ぶ時代へ

2026年4月施行のマンション関係法改正により、マンションの管理や再生の円滑化が推進されます。一方で、課題がすべて解消されるわけではありません。改正後も再生できるマンションは限られ、今後はさらに管理状態が厳しく問われることになるはずです。購入検討者・所有者ともに、築年数を問わずに管理に関心を持ち、マンションの持続可能性を見極め、高めていく必要があります。