2025年建築基準法改正があなたのマイホームに与える影響とは？ よくある誤解6選

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2025年4月に建築基準法が改正されました。これにより、一定規模以上の増改築リフォームには建築確認申請が必要になりますが、これまでのように建物全体ではなく増改築部分についてのみ省エネ基準適合が求められます。建築基準法改正による既存建築物への影響については、世間では少なからず誤認も見受けられます。

この記事では、空き家活用を推進するプラットフォーム「空き家リノベラボ」を運営するJapan.asset management（株）の管理建築士で、（一社）リノベーション協議会 品質基準技術委員として協議会の省エネ基準策定などを行う黒田 大志（くろだ だいし）が、2025年4月の建築基準法改正がマイホームのリフォームや売却に与える影響について解説します。

1. 2025年4月の建築基準法改正による既存建築物への影響

2025年4月より「4号特例」が縮小され、新築の建築物には省エネ基準への適合が義務づけられました。この改正による既存建築物への影響は次の通りです。

「4号特例」の縮小

「4号特例」とは、これまで木造による住宅供給を推進するために木造の小規模建築物において、建築士が設計を行う場合に構造関係規定などの審査が省略されてきた特例制度を指します。改正前は、一定規模以下の木造の2階建てまでの住宅は4号特例の対象であり、多くの一戸建ては審査が省略されていました。

2025年4月の建築基準法改正によって、この4号建築物がなくなり、改正後は、審査省略制度の対象は延べ床面積200㎡以下の木造平屋建てのみに。つまり、多くの一戸建ては、これまで省略されていた審査の対象となりました。

すでにマイホームを所有している人が押さえておくべきなのは、新築のみならず「大規模なリフォーム」でも建築確認申請が必要になることです。「大規模なリフォーム」とは、主要構造の過半（2分の1を超える）を占める改修。主要構造部は、壁・柱・梁・床・屋根・階段を指します。

すべての主要構造部を改修するとしても、それぞれの部位の改修範囲が2分の1以下の場合は、建築確認申請不要です。逆に、一つの部位でも改修範囲が2分の1を超える場合は建築確認申請を要します。

「建築物省エネ法」の義務化

4号特例縮小と同じタイミングで、建築物省エネ法が原則すべての新築住宅に義務づけられました。マイホームを所有している人にとってのポイントは、増改築した場合も義務化の対象になるということ。ただし、省エネ基準適合が求められるのは、既存部分と一定基準で切り離した場合、増改築を行う部分のみです。

これまで省エネ基準適合は既存部分も含めた住宅全体が対象でしたが、上記の構造関係の審査の対象の拡大とは異なり、省エネ基準適合においては規制緩和となった形です。

2. 専門家が教える「建築基準法改正のよくある誤解」6つ

建築確認申請が必要になることを「大きなハードル」と捉える必要はありません。もちろん、建築確認申請を要すればこれまで以上にリフォームに手間や時間がかかることになりますが、建築確認申請が必要なリフォームは限定的です。

建築基準法改正によるリフォームへの影響については、誤解も多いのが現状です。ここでは、建築基準法改正に関する「よくある誤解」を解説します。

誤解（1）天井からの漏水を改修すると建築確認申請が必要になる？

建築基準法でいう「主要構造部」は、先述の通り、壁・柱・梁・床・屋根・階段です。これらの「過半（2分の1を超える）」を改修するのであれば建築確認申請が必要ですが、屋根材のみの交換や外壁の仕上げ材のみを変更する場合は該当しません。これは、防水層やサイディングなどはあくまで仕上げ材であり、主要構造部にあたらず、そもそも２分の1を超えるかどうかの計算に入れる必要がないためです。

つまり、現況調査によって漏水の原因が屋根にあったとしても、屋根の主要構造部に当たらない、もしくは、主要構造部分の改修範囲が2分の1以下であれば建築確認申請は不要です。

誤解（2）今後はスケルトンリフォームをすると、建築確認申請が必要になる？

いわゆる「スケルトンリフォーム」と言われるものであっても、内装や外装のみの改修工事が中心で、主要構造部である屋根・柱・梁・床（１階を除く）・階段それぞれの2分の1を超える改修ではない場合、建築確認申請は不要です。

壁式構造のツーバイフォーの家屋をスケルトンリフォームし、大幅に間取りの変更などを実施する場合などは、壁の改修を2分の1以下にするのは難しいかもしれません。一方で、在来工法は軸組が多いため、間取り変更であっても比較的、2分の1を超える壁や柱の改修には至らないことが多いため、建築確認申請に該当するケースにはなりにくいと考えられます。

マンションの専有部は、これまで通り建築確認申請なしでスケルトンリフォームができます。これは、マンションの主要構造部（コンクリートの柱や梁、壁）は共用部分に該当し、区分所有者はそもそも触れないためです。

誤解（3）壁や基礎など「断熱改修」「耐震改修」にも建築確認申請がいる？

壁や基礎の断熱工事の際は、柱の間や天井裏の充填断熱改修が主なため、主要構造部のそれぞれの2分の1を超える範囲を触らないので、建築確認申請は必要ありません。主要構造部すべての合計ではなく、部位別に2分の1を超えていなければ建築確認申請は不要です。

耐震改修については、原則は上記同様に最終的に主要構造部のそれぞれの2分の1を超えなければ建築確認申請は必要ないと判断できます。また、基礎は主要構造部のようにも思えますが、建築基準法上は主要構造部ではないので基礎補強も確認申請対象にはなりません。ただし、金物などをすべての柱・梁などに設置することが主要構造部の2分の１を超えるものに当たるかは国の判断が示されていないため、近くの建築確認審査機関に問い合わせが必要です。

誤解（4）再建築不可物件は、省エネ改修すらできない？

建築基準法の接道条件を満たさない再建築不可物件は、建築確認申請行為がそもそもできません。したがって、基本的に建築確認申請が不要な主要構造部の2分の1を超えない範囲でしかリフォームできないということになります。

ただ、これは逆に言えば主要構造部の2分の1を超えないリフォームは可能ということ。増改築はできませんが、接道義務を満たしていない家屋も、交通上・安全上・防災上・衛生上、支障がないと判断されれば大規模修繕・模様替えが可能です。

たとえば、断熱材は構造部にあたらないため、2分の1を超える部分の充填、入れ替えもできます。ほかにも、次で紹介する太陽光設置、日射しを遮る庇などの規制緩和があり、設置が可能な場合もあります。

誤解（5）太陽光パネルを屋根に設置すると斜線制限に引っかかる？

高さ制限などの上限近くで建築されている家屋は、屋根の断熱改修を行ったり屋上に太陽光パネルを設置したりすると高さ制限に抵触する可能性があります。

しかし、市街地環境を害しないものに限っては、特例許可制度によって高さの制限を超えることが可能です。また、省エネ性能を高めるための改修であれば、北側斜線や道路斜線に触れる場合も改修できます。

誤解（6）増改築をすると、家全体を省エネ基準に適合させないといけない？

増改築を行う場合に省エネ基準適合が求められるのは、増改築した部分のみです。たとえば、平屋建てを2階建てにした場合、省エネ基準適合が求められるのは階段と2階部分のみとなります。

主要構造部の2分の1を超える範囲を変更する大規模なリフォームには建築確認申請が必要ですが、省エネ基準適合については適用外です。あくまで増改築した部分のみ、省エネ基準適合が求められます。

3. 今後、リフォームをしたいときの流れは？

2025年4月からリフォームの手続き方法や流れが変わったのは、建築確認申請が必要な改修のみです。建築確認申請が必要なリフォームも、検査済証の有無で流れは変わってきます。

1.行いたいリフォームは、建築確認申請が必要かどうかを確認

2025年4月以降は、リフォームの内容によって建築確認申請の要否が分かれます。建築確認申請が不要なリフォームについては、これまでと同様のフローで改修が可能です。

建築確認申請が必要なリフォームは、先述の通り、主要構造部である屋根・柱・梁・床（１階を除く）・階段それぞれの2分の1を超える改修です。

2.検査済証があるかないかを確認

検査済証のない既存建築物において建築確認申請を要する改修をする場合は、建築当時の法律と適合しているかなどを調査する「既存建築物の現況調査」（詳細は後述）が必要です。検査済証があれば、簡易な現地調査で改修が可能です。

3.検査済証がないときには「既存建築物の現況調査」を行う

既存建築物が建築確認申請を要する改修をする場合で、さらに検査済証がない場合は詳細な調査を要します。これが、既存建築物の現況調査（法適合の状況調査も含む）です。建築当時の法律に適合しているか否かを確認するため、一部の壁を剝がしたり、床下を調べたりする可能性もあります。

ただし、改修に関わる規定のうち、すべてを現行の規定に適合させなければならないわけではありません。建築当時の規定に適合していれば、問題なく改修できる規定もあります（既存不適格）。したがって、検査済証がないからと言って改修できないわけではなく、ガイドラインに基づいて既存建築物の現況調査を実施し、現行の規定に適合が必要なところのみを改修するリフォームをすれば合法的に改修工事が可能です（ただし確認機関との調整が必要）。

検査済証がない物件は改修までにひと手間かかるものの、2014年度にこの仕組みができるまでは、検査済証がない物件は確認行為が出せないというのが一般的な認識でした。この「既存建築物の現況調査のためのガイドライン」の仕組みは検査済証がない物件の救済策とも言えます。

4.建築確認申請が必要な場合は申請・許可後、リフォーム

検査済証のない既存建築物が建築確認申請を要する改修をする場合で、現行の規定への適合が必要なところがあった場合は、適合させる計画で建築確認申請をします。

4. 今後、家を所有する人はどんなことに気をつけるべき？

2025年4月の建築基準法によって、一部のリフォームのフローや手続きが大きく変わりました。「改修しやすさ」は今後、資産性や流動性に少なからず関わってくることが予想されるため、リフォームを検討している人はもちろん、今すぐにはリフォームしない人も次の点に留意しておくことをおすすめします。

自宅の検査済証があるかを確認する

自身では建築確認申請が必要なリフォーム・リノベーションをしないとしても、検査済証は将来、家を売ることになった場合に買主にとって必要となる書類です。

検査済証があるかないかで、売れやすさや価格にも影響する可能性もあります。費用や手間はかかりますが、将来の売却に備えて既存建築物の現況調査を実施しておくのも1案と言えるでしょう。

いつかの売却に備え、新築時の構造計算書や構造図を入手、保存しておく

2025年4月以降は、構造計算書や構造図があるかないかで、建築確認申請が必要なリフォームをするときの手続きにかかる手間や時間が大きく変わってきます。

構造計算書や構造図は、新築時に工務店やハウスメーカーから提供される書類。捨てずに残しておくことが大切です。工務店やハウスメーカーで一定期間保存している場合もあるので、もし手元に見当たらなければ、早めに取り寄せておきましょう。

リフォームをするときは、改修の履歴を残しておく

検査済証がない物件は、言ってみれば「得体の知れない」状態です。違法建築なのかも判断できません。しかし、改修工事の段階で既存建築物の現況調査を実施して建築確認申請をした場合は、現行の規定に適合させた（既存不適格の規定を除く）建物となり、信頼性や流動性が高まります。

「既存建築物の現況調査のためのガイドライン」に準じた書類の作成や保存には時間も費用もかかりますが、2次流通を考えれば、ひと手間を掛けておくメリットは大きいと言えるでしょう。検査済証の有無にかかわらず、改修履歴は買主に提示できる有益な情報の一つです。これから実施するリフォームに加え、これまでに実施したリフォームの履歴も整理して残しておくことをおすすめします。

特に耐震診断を実施し、現行法にあった耐震補強の履歴があれば、瑕疵（かし）保険に入ることができる可能性もあります。検査済証がなかったとしても、瑕疵（かし）保険に加入していれば、買主にとっては大きな安心となるでしょう。

リフォームをするときは、建築士が付いている会社を選ぶ

2025年4月の建築基準法改正によって、新築のみならず、リフォーム・リノベーションの流れや認識すべきことも変わりました。一般の人が建物の詳細を把握することは難しいため「わかる人」にお願いすることが大切です。

一口にリフォーム会社と言っても、会社によって形態は異なり、特に改正直後はどのようなリフォームに建築確認申請が必要で、どういった手続きが必要なのかを十分に理解していない会社もあると思われます。また、既存建築物の現況調査は建築士しかできないため、建築士が在籍している、あるいは建築士と提携しているかどうかは、リフォーム会社を選ぶうえで一つの大きな見極めポイントになるのではないでしょうか。

5. 住まいに関連する法律を知ることで、リフォームや売買もよりスムーズに

建築基準法の改正によって「大規模なリフォーム」は建築確認申請が必要になりました。「すべてのリフォームに建築確認申請が必要」「リフォームをしたら住宅すべてを省エネ基準に適合させなければいけない」といった誤解も多いようですが、壁や床を改修したとしても、各主要構造部の2分の1を超えない場合、そして仕上げ材など主要構造部に該当しない場合は建築確認申請が不要です。省エネ基準についても「増改築部のみ」の適合に緩和されました。改正点を正しく理解したうえで、住宅のリフォームや売買することが大切です。