【2026年度】中古住宅購入＋リフォームの補助金・減税制度はどう変わる？中古が「新築並み」の優遇に！

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不動産価格の高騰や新築住宅の供給減少などを背景に、今、住まい探しの主役は「中古住宅」へとシフトしています。特に2026年は、中古住宅市場における大きな転換点とも言える年です。その最大の理由は、国による支援策がかつてない規模にまで拡充されたことにあります。

具体的には、2026年度税制改正により、中古住宅取得後の住宅ローン減税が新築並みに拡充され、最大級の補助事業「住宅省エネキャンペーン」が継続となりました。さらに、金利上昇局面で注目される「フラット35」も大幅にアップデートされています。

1. 過去最高200万円超!?「住宅省エネ2026キャンペーン」3省連携補助金

「住宅省エネ2026キャンペーン」は、国土交通省・環境省・経済産業省の連携による支援制度です。2025年の「住宅省エネ2025」の後継事業にあたります。

みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）

みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）は、2050年のカーボンニュートラル実現に向け、省エネ性能の高い住宅の新築や省エネ改修などを後押しする事業です。

対象

以下の（1）（2）を満たす人が対象です。

（1）みらいエコ住宅事業者と工事請負契約等を締結し、リフォーム工事をする人

（2）次のいずれかに該当

• 住宅を所有し、居住する個人またはその家族
• 住宅を所有し、賃貸に供する個人または法人
• 賃借人
• 共同住宅等の管理組合・管理組合法人

※買取再販事業者も対象となります。ただし、買取再販事業者から別の工事施工業者にリフォーム工事を発注する（工事請負契約がある）場合に限ります。

なお、同補助金は工事施工事業者が交付申請等の手続きをします。みらいエコ住宅事業者は「住宅省エネ2026キャンペーン」公式WEBサイトより確認できます。

対象となる住宅

リフォームについては、戸建て、マンション問わず「2016（平成28）年以前に新築された住宅」が対象です。

対象となるリフォーム工事

同事業では、リフォーム工事を「要件化工事」と「補助対象工事」の2種類に大別しています。

要件化工事（補助を受けるために必要な工事）

要件工事は、「義務基準」に適合させるための組み合わせと「次世代省エネ基準」に適合させるための組み合わせの2つの基準があります。

下表にある「トリガールーム」とは、要件化工事を行った外皮に面する開口部1つ以上を有する壁またはドアにより仕切られた居室を指します。たとえば、外皮に面する開口部がない納戸や住宅以外の用途で使用している居室などは、トリガールームとして認められません。本事業では、要件化工事で定められたパターンを満たす1つの居室をトリガールームとして選定する必要があります。

補助対象工事（補助金額を算出するために必要な工事）

補助対象工事とは、トリガールームにおいて要件化工事が実施される場合、その住宅において実施されるリフォーム工事であって、一定の条件を満たす工事を指します。補助対象工事はトリガールームで実施する工事だけでなく、対象住宅において実施されるその他のリフォーム工事も含みます。

補助対象工事の具体の工事メニューは、以下の通りです。

1. 開口部の断熱改修
2. 躯体の断熱改修
3. 特定エコ住宅設備の設置（高効率給湯器、高効率エアコン）
4. エコ住宅設備の設置（太陽熱利用システム、節水型トイレ、高断熱浴槽、節湯水栓、蓄電池、第一種換気設備）
5. 子育て対応改修
6. 防災性能向上改修
7. バリアフリー改修
8. 空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置
9. リフォーム瑕疵（かし）保険等への加入

条件の詳細は、みらいエコ住宅2026事業公式WEBサイトをご参照ください。

補助上限額 

対象となる住宅の 新築時期	実施する要件化工事の基準
	義務基準に相当する工事 （①開口部の断熱改修＋②躯体の断熱改修＋③特定エコ住宅設備の設置）	次世代省エネ基準に相当する工事 （①開口部の断熱改修＋②躯体の断熱改修）
～1991（平成3）年	100万円/戸	50万円/戸
1992（平成4）年 ～2016（平成28）年	80万円/戸	40万円/戸

期限

契約期間は問いませんが、2025年（令和7年）11月28日以降に対象工事に着手し、遅くとも2026年（令和8年）12月31日までに交付申請する必要があります。

ただし、予算上限に達し次第、申請受付が締め切られてしまうため注意が必要です。みらいエコ住宅2026事業公式WEBサイトにて、予算消化率（概算値）および事業の詳細を確認できます。

先進的窓リノベ2026事業

先進的窓リノベ2026事業は、断熱性能の高い窓の導入を支援し、住宅の脱炭素化とウェルビーイングの実現に貢献するとともに、先進的な断熱窓の導入加速により、価格低減による産業競争力強化・経済成長と温室効果ガスの排出削減を共に実現することを目的としています。

対象

次の（1）（2）を満たす工事・人が対象です。

（1）窓リノベ事業者と工事請負契約を締結し、窓のリフォーム工事をすること

（2）次のいずれかに該当

• 住宅を所有する個人またはその家族
• 住宅を所有し、賃貸に供する個人または法人
• 賃借人
• 集合住宅の管理組合・管理組合法人

買取再販業者も対象となりますが、別の施工業者にリフォーム工事を発注する場合に限られます。なお、同補助金は工事施工業者が交付申請等の手続きをします。窓リノベ事業者は「住宅省エネ2026キャンペーン」公式WEBサイトより確認できます。

対象となるリフォーム工事

補助対象期間内に住宅所有者等が窓リノベ事業者に発注する工事で、事務局が一定の性能を満たすことを確認した対象製品を用いた下表に該当するリフォーム工事が対象となります。

ガラス交換		既存窓のガラスのみを取り外し、既存サッシをそのまま利用して、複層ガラス等に交換する工事 ※障子枠（ガラス＋フレーム）のみを交換し、枠を交換しない、または新たに設置しない場合にも、ガラス交換として取り扱います。	補助額が合計5万円以上で補助対象
内窓設置		既存窓の内側に新たに窓を新設する、または既存の内窓を取り除き新たな内窓に交換する工事 ※外皮部分に位置する既存外窓（ドア）の開口面から屋内側へ50cm以内に平行に設置するものに限ります。
外窓交換	カバー工法	既存窓のガラスを取り外し、既存窓枠の上から新たな窓枠を覆い被せて取り付け、複層ガラス等に交換する工事 ※既存窓と同規模・同数である場合に限ります。位置の変更をした場合は補助対象外です。
	はつり工法	既存窓のガラス及び窓枠を取り外し、新たな窓枠を取り付け、複層ガラス等に交換する工事​ ※既存窓と同規模・同数である場合に限ります。位置の変更をした場合は補助対象外です。
ドア交換	カバー工法	既存ドアについて枠を残して取り除き、既存枠の上から新たな枠を取り付け、ドアを交換する工事 ※既存ドアと同規模・同数である場合に限ります。位置の変更をした場合は補助対象外です。
	はつり工法	既存ドアを枠ごと取り外し、新たな枠を取り付け、ドアを交換する工事 ※既存ドアと同規模・同数である場合に限ります。位置の変更をした場合は補助対象外です。

ドア（ドアに対する内窓を含む）交換は、窓の工事と同一の契約であり、同時に申請する場合のみ、本事業の補助対象となります。

補助上限額

100万円／戸
開口部ごとに行った対象工事に応じた補助額の合計が交付申請額となります。

期限

2025年（令和7年）11月28日以降に対象工事に着手し、遅くとも2026年（令和8年）12月31日までに工事が完了するもの。ただし、予算上限に達し次第、締め切られますので注意しましょう。

先進的窓リノベ2026事業公式WEBサイトにて、予算消化率（概算値）および事業の詳細を確認できます。

給湯省エネ2026事業

給湯省エネ2026事業は、家庭のエネルギー消費で大きな割合を占める給湯分野について、高効率給湯器の導入支援を行い、その普及拡大により「2030年度におけるエネルギー需給の見通し」の達成に寄与することを目的とした事業です。

対象

次の（1）（2）（3）を満たす工事・人が対象です。

（1）給湯省エネ事業者と契約を締結し、次のいずれかの方法で対象設備である高効率給湯器を導入する（中古住宅の場合）

• リフォーム時に対象機器を購入し、設置する方法
• 既存給湯器から対象機器への交換設置を条件とする中古住宅を購入する方法

なお、給湯省エネ事業者は、「住宅省エネ2026キャンペーン」公式WEBサイトから検索できます。

（2）次のいずれかに該当

• 住宅を所有する個人またはその家族
• 住宅を所有し、賃貸に供する個人または法人
• 賃借人
• 共同住宅等の管理組合・管理組合法人

住宅の所有者であっても、販売目的で住宅を所有する新築分譲事業者および買取再販事業者は対象になりません。なお、同補助金は、契約した事業者が交付申請等の手続きをします。

（3）【個人の場合】共同事業実施規約において、以下のいずれかの方法により、Ｊ-クレジット制度に参加することへの意思を表明していること

• 事務局が指定するＪ-クレジット事業実施団体に入会予定
• 地方公共団体・民間団体等が管理するプログラムに入会予定・入会済み

対象となる機器と補助額

以下＜1＞〜＜3＞の補助額の合計が補助されます。＜2＞＜3＞を満たさない場合は＜1＞のみの補助となります。

＜1＞基本額

設置する給湯器	性能要件	補助額	補助上限（住戸あたり）
ヒートポンプ給湯機（エコキュート）	・省エネ法上のトップランナー制度において、2025年度目標基準値以上の性能を備えた「エコキュート」であり、インターネットに接続可能な機種で、翌日の天気予報や日射量予報に連動することで、昼間の時間帯に沸き上げをシフトする機能を有するものであること、または、おひさまエコキュート ・「おひさまエコキュート」については2025年度目標基準値を満たしていないものも対象	7万円／台	戸建住宅：いずれか2台まで 共同住宅等：いずれか1台まで
電気ヒートポンプ・ガス瞬間式併用型給湯機 （ハイブリッド給湯機）	・熱源設備として電気式ヒートポンプとガス補助熱源機を併⽤するシステムで、貯湯タンクを持つ機器であること ・一般社団法人日本ガス石油機器工業会の規格（JGKAS A705）で、年間給湯効率が108%以上のものであること ・インターネットに接続可能な機種で、昼間の再エネ電気を積極的に自家消費する機能を有するものであること	10万円／台
家庭用燃料電池 （エネファーム）	一般社団法人燃料電池普及促進協会（FCA）が公表する登録機器リストに登録されている製品であり、 インターネットに接続可能な機種で、気象情報と連動することで、停電が予想される場合に、稼働を停止しない機能を有するものであること	17万円／台

＜2＞性能加算額

設置する給湯器	性能加算要件	補助額（加算額）
ヒートポンプ給湯機（エコキュート）	基本の性能要件の機種と比べて、5％以上CO2排出量が少ないものとして、2025年度の目標基準値（JIS C 9220 年間給湯保温効率又は年間給湯効率（寒冷地含む））＋0.2以上の性能値を有するもの	3万円／台
電気ヒートポンプ・ガス瞬間式併用型給湯機（ハイブリッド給湯機）	基本の性能要件の機種と比べて、5％以上CO2排出量が少ないものとして、一般社団法人日本ガス石油機器工業会の規格（JGKAS A705）に基づく年間給湯効率が116.2%以上のものであること	2万円／台

＜3＞撤去加算額

工事の内容	補助額（加算額）	補助上限
電気蓄熱暖房機の撤去	4万円／台	2台まで
電気温水器の撤去	2万円／台	補助を受ける給湯器と同台数まで

期限

2025年（令和7年）11月28日以降に対象工事に着手した工事が対象。交付申請期限は遅くとも2026年（令和8年）12月31日までですが、予算上限に達し次第、締め切られますので注意しましょう。

給湯省エネ2026事業公式WEBサイトにて、予算消化率（概算値）および事業の詳細を確認できます。

2. 光熱費を節約「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」最大120万円

既存住宅における断熱リフォーム支援事業は、エネルギー消費効率の改善と低炭素化を総合的に促進し、高性能建材を用いた断熱改修を支援する事業です。

※以下で紹介する2026（令和8）年6月分の募集は終了しています。例年、年度内に複数回の公募がありますので、最新の情報は既存住宅における断熱リフォーム支援事業公式WEBサイトを確認してください。

対象となる人

住宅区分	申請者
戸建て住宅	・所有者または所有予定者（個人） ・対象となる住戸に住民票を置く居住者（個人） ・賃貸住宅の所有者（個人・法人どちらでも可） ・買取再販事業者
集合住宅（個別）	・所有者または所有予定者（個人） ・対象となる住戸に住民票を置く居住者（個人） ・賃貸住宅の所有者（個人・法人どちらでも可）※原則、区分所有の場合に限る ・買取再販事業者
集合住宅（全体）	・管理組合の代表者 ・賃貸住宅の所有者（個人・法人どちらでも可） ・買取再販業者

補助率と上限額

	住宅区分	補助率	補助上限額	対象製品
トータル断熱	戸建て住宅	補助対象経費の1/3以内	120万円／戸 （玄関ドア5万円を含む）	財団の補助対象製品一覧の断熱材・窓・ガラス。玄関ドアは要件を満たしたものが対象
	集合住宅		15万円／戸 （玄関ドアも改修する場合は20万円／戸）
居間だけ断熱	戸建て住宅	補助対象経費の1/3以内	120万円／戸 （玄関ドア5万円を含む）	財団の補助対象製品一覧の窓・断熱材。玄関ドアは要件を満たしたものが対象
	集合住宅		15万円／戸 （玄関ドアも改修する場合は20万円／戸）

期限

公募期限：2026（令和8）年3月17日〜2026（令和8）年6月12日メール必着
完了実績報告書の締め切り：2027年（令和9年）1月15日必着

3. 自治体独自の補助金制度も事前に確認しよう

ここまで紹介したのは、国の省庁が主体となっている支援事業です。都道府県や市区町村などが主体となり、中古住宅の購入者・所有者向けの支援事業を行っている場合もあります。

■自治体による支援事業の一例

自治体	制度名	助成額	主な要件
山形県	中古住宅流通促進事業費補助金	・移住・新婚・子育て世帯：最大40万円（上限4万円／年×10年） ・一般世帯：最大30万円（上限3万円／年×10年）	・県内に自ら居住するために中古住宅を購入する、所得が1,200万円以下の方 ・2026年2月28日から2027年2月26日までの期間に、所有権移転日又は引渡し日のいずれかが当該期間内にある住宅 ・竣工後2年超の住宅または居住実績がある住宅 ・募集戸数25戸（予算上限に達し次第、受付終了）　等
東京都品川区	耐震化支援事業（木造住宅対象）	・耐震診断：戸建て等最大25万円・共同住宅最大27万円 ・耐震改修工事：戸建て等最大400万円、共同住宅最大600万円（耐震補強設計と耐震改修工事を同時に申請した場合） ・品川シェルター（耐震シェルター）：最大65万円 ・除却（解体）：戸建て等最大200万円・共同住宅最大300万円	【以下、耐震診断・耐震化工事の対象住宅】 ・2000年5月31日以前に建築された木造2階以下の住宅 ・1981年6月1日以降の住宅は、在来軸組工法のみ対象　等
東京都千代田区	次世代育成住宅助成	・世帯人数・居住年数等により6,000円〜8万円／月	千代田区内の民間賃貸住宅またはマイホームへの住み替えをする世帯のうち、以下の1、2のいずれかに該当する世帯 1.区内に引き続き5年以上居住する親がいる新婚世帯または子育て世帯 2.区内に引き続き1年以上居住している子育て世帯　等
東京都北区	親子住まいる応援事業	20万円	【対象となる世帯】 ・子育て世帯 ・若者夫婦世帯　等
千葉県松戸市	親元近居・同居住宅取得支援	最大100万円（近居50万円・同居75万円・直近1年未満の間に市外から転入した場合は25万円を加算）	・中学生以下の子どもがいるか、夫婦ともに42歳以下 ・親世帯が市内に１年以上継続して居住している ・予算上限に達し次第、受付終了　等
大阪府大阪市	大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度	利子補給金は最大50万円（年間最大10万円×最長5年間） ※住宅ローン対象額2,000万円、補助対象利率0.5%	・夫婦ともに40歳未満で婚姻届出後5年以内の新婚世帯、または小学校6年生以下の子どもと同居する子育て世帯 ・初めて住宅を取得する人 ・売買契約日から1年を経過していない　等
大阪府高槻市	3世代ファミリー定住支援事業	・住宅取得補助金：20万円／戸 ・リフォーム補助金：・工事費の1/3・20万円／戸	【両補助金に共通する対象者要件】 ・子育て世帯の世帯主またはその配偶者のいずれかが転入する前に１年以上継続して市外に居住・住民登録していたこと ・上記の方が2026（令和8）年１月１７日以降に市外から転入していること ・子育て世帯に中学生以下の子ども（出産予定を含む）が含まれること ・同居する親のいずれか（祖父母も可）が１年以上継続して市内に居住・住民登録していること　等
福岡県	こどもリノベ補助金	・流通型（住まいの健康診断実施済みの中古住宅を購入してリノベ）：補助率1/3・上限50万円（移住の場合は補助率1/2・上限75万円） ・持家型（これから同居する親世帯所有の持ち家をリノベ）：補助率1/3・上限50万円	【流通型および持ち家型】 ・福岡県が認める住宅支援策を実施する市町村にある ・過去にこの補助金を受けたことがない ・リノベーション工事完了後に耐震性を有する　等

最新情報は各自治体HPなどでご確認ください。

4. 2026年度税制改正で中古住宅の住宅ローン減税が大幅拡充！

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末のローン残高の0.7％が所得税（一部、住民税）から控除される制度です。

2026年度の税制改正により、中古住宅を取得した場合の最長控除期間がこれまでの10年から、省エネ性能の高い既存住宅においては13年へと延長されました。新築との格差が解消され、最大控除額は数百万円単位で引き上げられています。

また、所得等の要件はあるものの、対象となる中古住宅の床面積要件が緩和され「50㎡以上」から「40㎡以上」へと拡大しました（所得要件等あり）。これにより、これまで対象外となっていたコンパクトマンションも制度の対象に入ることとなりました。

さらに、買取再販住宅（リノベ済み物件）については、特定の性能向上リフォームが施されている場合に借入限度額が上乗せされる優遇措置も設けられています。中古住宅購入＋リノベーションという選択肢が、税制面でもより有利になったといえるでしょう。

5. 金利上昇中！賢く利用したい「フラット35」

2024年にマイナス金利政策が解除されて以降、複数の利上げにより住宅ローン金利も上昇傾向にあります。現在も利上げへの機運が高まるなか、金利変動リスクを避けるために全期間固定型の住宅ローンを選択する人も増えつつあります。こうした状況で改めて注目されるのが、全期間固定金利の「フラット35」です。

「フラット35リノベ」で金利引き下げ

「フラット35リノベ」とは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施することで、借入金利を一定期間引き下げる制度です。自らリフォームを実施する「リフォーム一体タイプ」と不動産業者がリフォームした中古住宅を購入する「買取再販タイプ」の2種類があります。

一定の性能基準に適合しており、選択した基準に関する工事が行われた住宅は「金利Aプラン」が適用され、当初5年間は金利が1.0％引き下げられます。また、一定のリフォーム工事を実施した住宅は「金利Bプラン」となり、当初5年間の金利が0.5％引き下げられます。

Aプラン・Bプランともに従来までリフォーム工事金額の要件がありましたが、2025年4月以降の申請要件から金額要件がなくなったことで、さらに利用しやすくなりました。

「フラット35中古プラス」でさらにお得に

フラット35リノベと「フラット35中古プラス」と併用することで、当初5年間の借入金利はさらに0.25％引き下げられます。

フラット35中古プラスは2025年度に新たに開始した制度で、フラット35の技術基準に加え、検査機関または適合証明技術者が目視で確認できる範囲で劣化などがないことが確認されれば要件を満たします。

融資限度額引き上げ・面積要件緩和でもっと利用しやすく

これまでフラット35の融資限度額は「8,000万円」でしたが、2026年4月から「1億2,000万円」に引き上げられました。この改正は、足下の物価高に伴う住宅価格の上昇に対応するためです。

また同じく2026年度から、住まい選びや生活スタイルの多様化に対応するため、一戸建て住宅等の床面積要件が「70㎡以上」から「50㎡以上」に緩和されています。

6. 資材価格高騰で申請期限が前倒しになる可能性も⁉︎補助金活用の注意点

補助金の確認や検討を始めるべきタイミングは、「リフォーム会社と契約を交わす前」、さらに言えば「中古物件の購入を決める前」です。特に近年は新築住宅の供給数の減少などにより中古住宅の需要が高まっており、補助金の申請件数も増加傾向にあります。

さらに、インフレや円安による資材価格の上昇などの影響もあって、予算の消化が早まる可能性もあり、動き出しの早さが明暗を分けることになりそうです。

特定の事業者・特定機器のみ対象の補助金も

制度によっては、自分で申請するのではなく、特定の事業者に手続きを依頼しなければならない制度もあります。たとえば住宅省エネ2026キャンペーンは、事前に事業者登録した会社に依頼する仕組みになっており、登録事業者以外に依頼しても補助金の対象にはなりません。

「いい会社を見つけて契約したけど事業者登録していなかった……」ということもあり得るため、事業者を選ぶ段階で「補助金を使いたい」としっかり伝えるようにしましょう。

また、対象となる機器や製品が限られている制度もあります。登録事業者であっても、制度の詳細を正確に把握しているとは限らないため、事前に自分でも確認しておくことをおすすめします。

住宅省エネ2026キャンペーンには専用の問い合わせ窓口が設けられており「よくあるご質問」には制度の併用可否や申請方法に関するQAがまとめられています。不明点があればまず確認してみましょう。

「予算上限」に達し次第、終了の補助金も

各制度には対象工事期間や申請期間が定められていますが、申請が予算の上限に達した時点で受付が終了となる制度もあります。

たとえば、みらいエコ住宅2026事業の前身にあたる2025年度の子育てグリーン住宅支援事業では、一部の枠で申請が相次ぎ、受付開始からわずか3週間で終了となりました。自治体の制度でも、受付開始間もなく予算上限に達した事例があります。申請期間だけでなく、予算の消化率にも目を向けておくことが大切です。

同一箇所の補助金併用は不可

国や都道府県など同じ主体が助成する補助金で、補助対象が重複する場合は原則として併用できません。ただし、対象とするリフォーム工事の対象箇所が別々である場合は、併用できるケースもあります。

請負契約に加え、工期が別であることを要件とする制度もあるため、事前に必ず確認しておきましょう。

「工事前」の写真撮り忘れは致命傷に

補助金の申請には、工事前と工事後の比較写真が必須です。「壁を剥がしてしまった後では断熱改修前の状態を証明できず、申請が却下される」というケースが多く発生しています。

検討のタイミングが遅れ、事業者が写真を撮らないまま着工してしまうと、取り返しのつかない事態になりかねません。工事前の記録は、必ず確認・徹底しましょう。

7. 補助金・減税制度を上手に活用して中古住宅購入を賢く進めよう

2026年度は、中古住宅の取得・リノベーションを後押しする制度が非常に充実しています。補助事業や減税制度、好条件の融資を組み合わせることで、費用負担を大幅に抑えることも可能です。

一方で、これらの制度は自動的に適用されるものではありません。補助対象となる事業者や設備機器が限定されているケースが多く、契約や工事着手のタイミングによっても対象外となることもあります。制度を最大限活用するためには、物件探しや事業者選定の段階から事前に条件や申請スケジュールを確認し、早めに準備を進めておくことが大切です。